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林弘行(はやしひろゆき)/AB型/林建材株式会社社長。日々の生活をほとんど仕事に費やしています。現在の趣味はバイクとカメラ。

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2016年2月22日

相続空き家について

親から実家を相続したものの、地理的な問題から放置し、空家になっている家が多くなりました。
当社でも、「売るか」「貸すか」「どうしたらよいか」の相談を頂いている物件が複数あります。

昨年施行された【空家対策特別措置法】により、今後「特定空家」に指定されてしまうと、固定資産税が上がってしまう事になるかも知れません。

住むつもりも全く無い家を相続した場合、家計の負担ばかりが増えてしまいますね。
一定の家賃も見込めなければ、私は売却するのが無難だと思っています。

空き家は所有するだけで費用がかさみます。
固定資産税の他、定期的な清掃、それに伴う電気代や水道料金、万一に備える火災保険の保険料も必要です。年間に数十万円必要ではないでしょうか。

リフォームして賃貸に出すにしても、築数十年の建物を賃料を頂いて貸すまでにするには、少なくとも300万円前後のリフォーム費用が必要でしょう。建物によっては500万円以上掛かってしまいます。
賃貸の場合、5年程度でリフォーム費用を回収できるかが賃料の目安です。賃料については、管理費等の経費や空室リスクも考慮が必要です。

しかし、地域によっては売却が困難な空き家もあります。
そんな場合、家屋の解体費を自分で負担して更地にし、無償でお隣さんなどに譲渡したほうが将来にわたって続く所有コストよりも安く済む場合もあります。

おかしな話ですね。
今流行の「空家管理サービス」も家が荒れるのを抑えることはできても、建物の老朽化は進みますので、方針は早めに決めた方が良いと思います。

4月からは、相続した空き家を売った譲渡所得から3000万円を控除する制度が始まる予定ですので、そちらの利用を考えても良いでしょう。耐震リフォームをしたり解体したりして売ることや、相続から3年を経過する日の属する12月31日までの相続であることなどが条件です。

投稿者 hayashi : 11:37

2016年1月30日

福祉用具専門相談員

福祉用具専門相談員ってご存知ですか?

介護業界の方は良く分かっているとは思いますが、介護保険の指定を受けた福祉用具貸与・販売事業所に2名以上の配置が義務付けられている専門職です。

他の介護保険サービスの専門職と連携しながら、高齢者の自立した生活を、福祉用具でサポートしてくれる方達なのですが・・・

 この資格、夫婦2人でチャレンジします。資格といっても「福祉用具専門相談員指定講習」を受講し、50時間のカリキュラムを修了し、最後に習熟度を測るための修了評価にパスすれば良いだけです。とは言え毎週一回9:30〜18:30までびっちり7週間です。「2名以上の配置」という高いハードルを一気にクリアしようと欲張ってしまいました。

でも、必ずや地域に貢献できるはず!とワクワクしています。何から何まで初めての業界なので手探りで動き出しましたが、助言頂ける方がいらっしゃいましたら是非ご教示下さいませ!

投稿者 hayashi : 21:13

2015年11月 2日

既に冬支度

10月の下旬、ある大学に除雪機2台を納入させて頂きました。
実は、昨年春頃よりお問い合わせをいただいており、雪の降る時期が来る前に無事に納入できました。



納入した私共が言うのもなんですが、この除雪機は小型で優れものです。
除雪機というと、雪国にあるごっつい機械を想像しますが、この除雪機は重量も60キロと軽量で、操作も扱いしやすい。
かと言って毎年ドカ雪が降るとは限らない、そんな地域には打って付けの除雪機かと・・・。 

大学などは受験シーズンが雪シーズンですね。
大きな敷地をスコップで・・・は大変です。納めながら私も欲しくなってしまいました。
しかし、残念もう在庫はありません。メーカーが除雪機を作るのは夏。しかも、予約販売でほぼ在庫はなくなってしまうそうなので、検討は来年以降にするとしましょう。

投稿者 hayashi : 16:18

2015年8月13日

お盆

弊社の夏季休暇は、12日から16日までです。
他社さんからの連絡を見てみても、同じか13日からというお休みが多いようです。
いつも事務所で仕事をしているときは、来客や電話応対でなんとなく気忙しいのですが、
どなたも来客なし、どこからも電話もなし(携帯には何本かあったのだが・・・)、おまけにFAXもこない・・・
甲子園のTVをつけながら、仕事をしています。
溜まっていた、「お客様の声」や「施工事例」のサイトアップや盆明け後の戦略などを考えています。
皆がボケッとテレビ見てたり、行楽地に遊びに行っている間に・・・ね。

本日はこれからご先祖様の迎え火。
日が変ればお墓へお参り。
しかし、子供の頃から思うんですが、なぜ迎えに行ってしまってお墓は留守のはずなのに、
一生懸命早起きして、お参りしたりお供えしたりするんですかね???
そんなこと、ま良いかっ。

明日は、あちこちの親戚にお盆回り。
15日は、親戚の新盆に送り火。

こどもが小さな頃は、この合間を縫って遊びに行ったっけな。
スケジュールも超ハードでしたし。
軽井沢に家族送って、とんぼ返りしてご近所の新盆行ってからまた軽井沢まで飛ばして・・・なんて。

甘い缶コーヒーは身体に悪いらしいので、ブラック飲みながら頑張ってます。

投稿者 hayashi : 16:03

2015年5月17日

老後リフォーム相場を知る

日経新聞の夕刊の記事。
「老後リフォーム相場知る」

聞きなれない言葉ですが、バリアフリーリフォームだとか、介護リフォームの意なのでしょう。

ある茨城県の73歳の女性は、「一人暮らしだから計画を立てるのも、業者と交渉するのも自分が頼り。判断するのが難しかった」と。
築31年の自宅をリフォームするにあたり、重視したのが「耐震性」と「断熱性」。更に今後に備えた「バリアフリー」なのだそうです。
しかし費用の相場が分からないのがリフォームです。

住宅リフォーム推進協議会の調査によると、60歳代の契約金額は「100万超300万円以下」が3割弱。「500万超1000万円以下」と「1000万円超」が共に2割強なんだそうです。

ここにおおよそのリフォーム費用の表があるので貼り付けておきます。


手すりは、長さ50cmくらいで約1万円。下地補強があれば約1万5千円。
廊下などから数センチ高くなっている和室の床を下げる工事は、床を下げてフローリングにして約25万円(6畳の場合)
転倒リスクのある、高い浴槽のお風呂を広く浅いユニットバスに変更して約70万円。浴室暖房をつけて約30万円。

これらのリフォームも、介護保険制度で要支援、要介護の認定を受けると、介護保険の対象になります。
工事費用が20万円までなら自己負担は1割で済みます。

投稿者 hayashi : 19:31

2015年5月15日

建材市況 生コンや鉄筋や・・・

あれほど足りない、足りないと言われていた「鉄筋工」が余り気味だとか。
原因は、もちろん住宅投資の落ち込みもあるが、工法の変化にあると言います。

鉄筋工が足りないということは、鉄筋コンクリート造の構造物を作ろうとすると、工期が間に合わない。
無理して作業員を集めようとするとコストがアップする等々問題が生じます。
そこで、無理して鉄筋コンクリート造ではなく、設計変更して「鉄骨造」へシフトする動きが広まりました。

すると、建築材料にも変調が。
鉄骨造にするということは、当然のことながら鉄筋も少なくて済み、生コンクリートも少なくなります。
需要と供給のバランスから、鉄筋や生コンの需要が下がれば、価格も下がる。

難しいものですね。

今後、鉄筋工の人繰りに余裕ができれば、再び鉄筋コンクリートの構造物は増えていくでしょうが、建設需要自体の回復はどうなのでしょう。

投稿者 hayashi : 14:53

2015年4月12日

エクステリアエキシビション2015

エクステリアの見本市、エクステリアエキシビションにスタッフと共に行ってきました。
これは、日本を代表するエクステリアメーカーが一堂に集う、日本最大級のエクステリア専門展示会です。



今回は、結構充実した出展数でして、おもしろそうな新商品も多数展示されていました。
特に、建築リフォーム業界同様、既存の商品のデメリットを違う切り口の素材を利用してメリットとして表現している。
例えば、15年程前でしたらウッドデッキといえば「レッドシダー」。
いわゆるベイスギでした。
お手入れをしないと、5年から10年で見るも無残な朽ち果てた姿に変ります。
でも、木の香りと風合いに魅せられて、随分と多くの現場を施工させて頂きました。

デッキだけではありません。
塀であったりフェンスであったり、木製は随分と普及しましたが、きっと今頃は・・・

シコクも三協もリクシルも、暖かな木目の表情を忠実に再現した「ラッピングアルミ材」がメインです。
この素材、メンテナンスフリーで腐らず長持ちです。

タカショーにおいては、アルミ複合板のボードなどは、近くに行って見てもそれとは気づかないほどです。
私が一線で現場の施工管理をしていた頃と比較すると、目覚しい技術の進歩ではないかと思います。

エクステリア・・・
また改めてのめり込みたくなりました。
CADで図面書いて、お客様に提案したくなりました。
エクステリアCADのブースに行き、レクチャーしてもらったのですが、今のCADの操作は至って簡単。
多分、CADの操作を全く知らなくても、外構やエクステリアの現場の知識が、ちょこっとあるだけで描けるのではないでしょうかね。
これだったら、一日に何プランも提案できそうですよ。

私が使っていたのは、15年も前の古いベクターワークスをエンジンに使ったCAD。
外構図面をパースまで描くと、丸一日かかっていました。。。
レンダリングを行うと、PCがフリーズしたり、明日の朝まで時間がかかったり・・・(笑)

また、設計・・・デザイン・・・してみたいな。


投稿者 hayashi : 20:34

2015年3月17日

イオンが庭造り

3/17日付の日経新聞の見出しです。



あのイオンが、今度は庭の業界にまで触手を伸ばしてきました。
消費者の庭造りを定額で請け負うサービスを始めるのだそうです。

大手には大手の戦略があると思うのですが、手当たり次第という感じですね。
大手には強者の戦略・・・大きな市場で圧倒的なシェアを確保するのが王道です。
庭のような、小さな市場でどんな得があるのでしょう・・・

確かに新聞には、「スーパー事業は物販部門が苦戦しており、新サービスで都市部のガーデニングの潜在的な需要を掘り起こすと共に、消費者の自宅とのつながりを強め、伸びが期待できる省エネを中心としたリフォームの需要も取り込む」とありますが、大きなリフォーム市場を取り込む布石に「庭」を扱うだなんて・・・何かおかしくありません?

庭工事は、手間が掛かります。
そして、数十万円から百万円程度の請負価格です。これを専業としている業者は多数ありますが、我々も含めて少人数で経営している会社ばかり。
そこに大手資本がどかっと入ってきて、荒らすだけ荒らして、儲からないと見るや「さっ」と引いていくのでしょうね。嫌な感じです。

私達は中小零細だからこそ、お客さんの要望やニーズを丁寧に聞いて、理想の庭造りをお客さんと一緒に実現させていく事ができます。
かゆいところに手が届く施工が出来るのです。
連合体で自信を持って立ち向かって行きましょう!

投稿者 hayashi : 19:03

2015年1月17日

新築戸建てでDIY

DIY賃貸という言葉が、やっと浸透し始めてきた感がある昨今ですが、なんとこの「DIY」の手法を新築戸建てに取り入れ始められました。
例えば、東村山市の相羽建設の注文住宅は、入居者と内装職人が協力して内装を仕上げたり、東武鉄道が販売をしている「ソライエ清水公園アーバンパークタウン(500区画)の建売りでは、内装の完成前に引渡し、入居者が室内の壁紙を張ったり、ウッドデッキのペンキを塗ったりして、自分好みの自宅に仕上げます。

※DIY賃貸:入居者が入居者負担で自由にリフォームでき、退去時も原状回復の義務を負わないというものです。




ソライエ清水公園のホームページ(http://www.solaie.jp/shimizu/index.html)では、若いファミリーが子供と一緒にペンキを塗ったり、クロスを貼ったりととても楽しそうな画像が満載です。

斬新ですね。中古住宅の場合は、もともとがボロのものにDIYを自分の手で施していく楽しさがありましたが、新築では聞いたことがありませんでした。
それなりにお値打ち価格なのでしょうかね。

自分の時間がたっぷりあるファミリーには良いでしょうね。
私の場合は、能書きだけで不器用なので、とんでもない内装が出来上がりそうで無理です。
家族に却下されます(笑)


 

投稿者 hayashi : 11:25

2014年7月24日

新津田沼駅前を再開発

津田沼のイトーヨーカドーは分かっていましたが、コナミスポーツクラブなどの敷地もみんな新京成電鉄の所有地だったのですね。

新京成電鉄より2015年度までの向こう3年間の中期計画が発表されましたが、そのうちの不動産事業で新津田沼駅周辺の再開発を行うことがわかりました。



2016年度以降の着工を目指し、同社が所有する津田沼12番街ビル(現イトーヨーカドー津田沼店)、および新津田沼駐車場の用地に新たな商業施設を開発するとのことです。
確か、ヨーカドーは私が中学生位のときにできたから、既に30数年経っていますからね。
老朽かも否めませんね。
当時から、イオンモールができるまでは、何かあるとヨーカドーへ入っていたような気がしますが、現在はお隣のイオンにお客さんを随分と取られてしまっているのでしょうね。

あれだけある敷地を使うと言う事は、低層で横に広い商業施設を作り、駐車場は地下か屋上でしょうか?
現在の駐車場は、停めてからお店まで少し歩くので、ちょっと不便です敬遠されている部分もあると思います。

とにもかくにも、対象地域としては、1万?の広さだと言うことなので、今度はどう再開発されるのか楽しみです。



投稿者 hayashi : 19:13